Análisis situación vivienda

Blog dedicado a analizar la situación del mercado de la vivienda en España, sobre todo en relación a los precios y desde un punto de vista muy crítico y de ciudadano que la compra como un bien de primera necesidad.

martes, octubre 24, 2006

¿Es posible seguir creciendo si explota la burbuja?

Ahora que parece que está mas claro que los precios de la vivienda han tocado techo y que podrían bajar, se comenta que en caso de bajar, la economía española se podría ir a un pozo sin fondo.

Este argumento no sé si es los especuladores que meten miedo para que quieren que el gobierno ayude al séctor, o de votantes del pp que creen que solo es posible ganar las elecciones si la economía va mal, o de catastrofistas, o de gente que simplemente aplica la lógica: si la economía ha subido gracias al ladrillo espectacularmente, también bajará espectacularmente cuando el ladrillo se vaya para abajo.

Yo sin embargo no creo en un escenario catastrofista y pienso que es posible una bajada importante de precios sin que se hunda la economía.

Mis razones:
-Si la gente ya no mete dinero en la vivienda, lo meterá en otros sitios y esos otros sitios también podrán utilizar el dinero para crear empleo en otros sectores. Un ejemplo, aquí en España lo típico para alguien que hace dinero, por ejemplo futbolista que cobra 12 millones de euros al año, es comprar varios pisos y montar bares, discos, restaurantes. Si esos sectores van mal, pues comprarán en la bolsa o montaran otro tipo de negocios. Hay que decir que gran parte del gasto en vivienda ha sido de especuladores, a estos les va a dar igual invertir en un sector u otro, con tal de ganar dinero.
Es mas me atrevería a decir que una vez toque techo la inversión en vivienda, la gente materializará plusvalias y habrá jaurias de inversores con ganas de invertir de nuevo, pero en otros sectores o de gastarselo.
Es mas, personalmente no creo que invertir en vivienda sea muy rentable: al ipc, hay que sumar los intereses, los gastos iniciales, el desgaste del piso, los gastos fijos comunidad, etc. Eso implica que un piso debe crear un 10% anual por lo menos, para no perder. Ese dinero invertido en una empresa de jovenes brillantes y con buenas ideas seguro que da mas dinero.

-Hay mucho margen para bajar precios sin que los constructores e inmobiliarias pierdan dinero. Es decir se podrían mantener los 800.000 viviendas al año si bajaran los precios. Es mas, con mas razón, se construiría mas por que habría mas demanda.

-Europa de está recuperando y eso ya se está empezando a notar en el turismo, pedidos industriales, inversiones extranjeras en España, etc.

-El gobierno tiene un fuerte superavit que deberá invertir en crear mas infraestructuras lo que mantendrá, en parte, el empleo en el séctor de la construcción.

-Realmente los únicos que sufrirían de verdad serían los que han comprado en los últimos años para vivir (no para especular) y los trabajadores del séctor

Por tanto yo apuesto por una bajada fuerte del precio de la vivienda, que el séctor de la construcción bajará bastante sin llegar al desastre y que la economía española seguirá creciendo, menos pero de forma mas sana, creará menos empleo, pero será de mayor calidad.

El gobierno lo que tiene que hacer ahora es encadenar una bajada en la construcción con una subida en otros sectores, en la inversión pública, bajadas de impuestos para desahogar un poco, aumento pensiones, etc. Es decir mantenernos en la agonía perpetua de no vivir lo suficientemente bien, pero tampoco lo suficientemente mal, como para que la gente se revele contra el sistema.

Antes y ahora

Simplificando mucho, no pretende ser un trabajo científico, pero es al menos la percepción aproximada que tengo de la realidad.


Antes:
-Comprobas una casa de 3 dormitorios 90-100 m2. La casa no tenía muchos lujos como muchas que se hacen ahora.
-La hipoteca te duraba 10-15 años.
-Si no cumplías los requisitos, no tenías hipoteca.
-Los intereses estaban al 10-15%.
-Con un sueldo podías vivir perfectamente, si además tu mujer trabajaba eras realmente rico.
-No había tanto trabajo.
-Te casabas antes, comprabas antes una casa, tenías hijos antes.
-Tenías dos hijos o mas y antes de los 30.
-No tenías coche o tenías 1 y bastante normalito.
-No tenías tantas comodidades como lavavajillas, vitrocerámica, dvd, tv plana, ordenador, mp3, camara de fotos digital.
-No se salía tanto de bares y restaurantes.
-Tampoco se iba de vacaciones tan a menudo, ni tan lejos. La mayoría iba al pueblo en dónde había nacido el o sus padres. Algunos se podían permitir una segunda residencia en la playa.

Ahora:
-Compras lo que puedes, no lo que necesitas. La gente tiene un límite de dinero que se puede permitir y de ahí va reduciendo: tamaño, calidad, cercanía al centro, segunda mano en vez de primera.
-La hipoteca te dura 30-35 años.
-Los intereses son mas bajos 4%, pero durante mas años.
-Ahora con tal de esclavizarte te rebajan los requisitos para tener la hipoteca y hay todo tipo de facilidades.
-Ahora necesitas dos sueldos, uno y pico o uno y mucho para pagar la casa y el resto para los gastos.
-Hay mucho trabajo, pero mal pagado y temporal. Los trabajos para universitarios están peor pagados que otros.
-Ahora no te independizas hasta los 30 o mas años, por que no puedes comprarte una casa.
-Se ha retrasada la edad para casarse, comprarse una casa, tener hijos.
-Ahora se tienen hijos a los 35 años, por tanto aunque te gusten los niños al final tienes 1 ó 2, lo de 3 ya es familiar numerosa.
-Ahora tienes dos coches por que es necesario para ir a trabajar. Muchos preferirían no tener que comprar coche, preferirían ir andando a trabajar o en bus. El gasto del coche y gasolina reduce bastante el salario final.
-Ahora hay mas comodidas en la casa, me refiero a todo tipo de electrodomésticos, pero es básicamente por que su coste se ha reducido considerablemente gracias a la tecnología y a los chinos.
-Ahora se sale mas, pero básicamente por que la juventud al no tener casa, ni estar casados, ni tener hijos, no le queda mas remedio que gastarse el dinero en ir por ahí a disfrutar un poco de la vida.
-Ahora se va mas de vacaciones, básicamente por la misma razón que se va de bares. Se va al extranjero por que en muchos casos es mas barato o igual que España. Sigue fuerte la inversión de segunda residencia en la playa, pero creo que se compra mas por invertir que por ir de vacaciones mas barato.

Yo creo que el paso del tiempo y todo lo que hemos crecido nos tendría que haber servido para mejorar la situación anterior. ¿Qué hemos ganado en todos estos años?
-¿Mejores electrodomésticos?
-¿Mejores coches? Preferiría no necesitarlo.
-¿Mejores casas? Desde luego, pero solo para quien puede pagarlas.
-¿Mas ocio y vacaciones? Pues si, pero por que no hay otras alternativas.

Básicamente lo que está estropeando todo el tinglado es el precio de los inmuebles:
-Si la vivienda fuera mas barata quedaría mas dinero para todo lo demás: casarse, tener hijos, etc.
-Si el resto de inmuebles fuera mas barato, las empresas se instalarían en el centro de las ciudades y no habría que hacer 20-30km para ir a trabajar, con lo que nos ahorraríamos el coche y nos quedaría mas dinero libre.

domingo, octubre 22, 2006

La vivienda se modera

Según idealista, los precios ofertados de viviendas de segunda mano en Madrid, Barcelona y Valencia se han moderado, practicamente no han crecido.

Esta semana he andado mucho por mi ciudad y dónde antes veía en las inmobiliarios piesos de 300.000 ó 400.000 €, ahora solo veo pisos de 140.000, 160.000, 180.000€. Creo que es sintomático. ¿Ya no hay gente que compre pisos caros? ¿Ahora solo se venden los baratos? Se habrán marchado los especuladores y ya no se ofertan pisos para ellos, solo para los currantes de toda la vida. O simplemente ahora paseo por los barrios baratos de mi ciudad.

Independientemente de los datos, está claro que esto no puede continuar así, cualquier extraterrestre lo vería.

Yo apuesto a que el próximo trimestre veremos bajadas reales en el precio ofertado.

Además para echar mas leña al fuego, los constructores están pidiendo permisos a tope, para no tener que construir en base a la futura ley de construcción que encarecerá el precio de los pisos.

La vivienda sube menos.

"El precio de la vivienda creció un 8,5% en el segundo trimestre, según Knight Frank" frente al 14% del año anterior.

Primero son datos interanuales.

Si desglosamos estos datos de dónde viene ese 14% interanual, pues varios incrementos sucesivos trimestrales. Por ejemplo 3,5% cada trimestre, es decir 3,5 x 4 = 14.

Hasta ahora la vivienda subía mas o menos a ese ritmo: 3,5% trimestral, por tanto la bajada de la tasa internaul del 14% al 8,5% ha sido muy brusca. Si desglosamos por trimestres tendríamos el 3,5 cada trimestre hasta ahora: es decir 3,5 3,5 y 3,5 y nos falta el último trimestre. Para llegar al 8,5% que dicen que ha subido necesitamos que 8,5 = 3,5 + 3,5 + 3,5 + x. Lo que implica que la X es -1 y por tanto los precios de la vivienda han bajado trimestralmente por primera vez en mucho tiempo. ¿El principio del fin? Bueno los datos son aproximados, realmente no tengo los datos trimestrales, también estos datos los tienen que confirmar otros indicadores, pero creo que nos empiezan a decir algo.

Primer signo de la subida de hipotecas y otras repercusiones

La subida de las hipotecas empieza a tener efectos en el consumo:

La venta de turismos ha bajado mas de un 1,9% interanualmente y un 5% en el mes de julio. Sin embargo los vehículos todo terreno suben 17,9% en julio y un 8% interanual. Parece que los que están tirando hacia abajo en las ventas son los pequeños consumidores.

Es de esperar que conforme suban mas las hipotecas y la gasolina se resienta mas el consumo empezando por lo superfluo:
-Coches caros y coches en general.
-Electrodomésticos tipo televisores, ordenadores, etc.
-Ocio en general: cine, teatros, hoteles, restaurantes, vuelos, viajes al extranjero.

Yo espero que esto tengo un efecto no tan negativo como pueda parecer:
-La gente consumirá menos y no habrá tanta presión inflacionista.
-Se comprarán mas coches pequeños y baratos españoles.
-En general se comprará mas producto nacional, que se supone mas barato por no tener que pagar tantos coste de transporte.
-El ocio se hará donde vives y como mucho dentro de España, aunque como ahora hay muchos sitios mas baratos que España, por lo que no tengo claro que hará la gente.

Repercusión en el pib de estallido de la burbuja inmobiliaria

Sin ser economista me voy a atrever a predecir cuanto podría repercutir un supuesto estallido de la burbuja inmobiliaria.

Voy a hacer cálculos estimados y aproximados. Considerarlo un ejemplo de un páis imaginario muy parecido a España.

Actualmente construimos 800.000 viviendas al año, pongamos un precio medio de 200.000€, salen 160.000 millones de €.

El Pib español se acerca a los 1000.000 millones de €, mas o menos unos 22.000€ per capita.

Este calculo supone mas o menos el 16% del PIB, que cuadra también con los últimos datos que conozco.

Imaginemos solo que los precios en 2007 bajaran un 10% y las vivienda iniciadas fueran un 10% menos, no es tan descabellado, pues hace dos años se hacían menos viviendas y valían menos, sería volver a nivel de uno o dos años atrás. Tendríamos por tanto 720.000 viviendas a 180.000€, lo que supone 129.600 millones de euros. Es decir se habrían esfumado del PIB español mas de 30.000 millones de €, un 3% del PIB.

Imaginemos que el resto de los sectores crecen al 3% anual. Es decir 840.000 millones creciendo al 3% anual. Suponen 25200 millones de € mas, que es un 2,52%

En resumen con un pequeñito estallido de la burbuja, pondríamos el PIB en tasas de crecimiento negativo de -0,48%. Es decir pasaríamos en un año de crecer el 3,5% a crear un -0,48%.

Por mucho que se esfuerce el sistema (empresarios, gobierno, etc), los precios no van a subir, quizá paren en 2006, o en 2007, pero llegará un momento que si. Pero lo que no van a poder controlar es que los constructores dejen de "fabricar" viviendas, si no hay demanda. No es descabellado pensar en que bajemos a niveles de 2, 3 ó 4 años atrás, no es descabellado pensar que bajásemos a 600.000 viviendas o 500.000 viviendas o incluso menos. 300.000 viviendas menos al año son 60.000 millones menos de € de producción, lo que supone un 6% del PIB.

¿Cómo repercutirá en el empleo? Si solo bajaran los precios y se mantuvieran las 800.000 viviendas, no se perdería empleo, pues se necesitaría la misma gente para hacer las viviendas y los constructores tienen mucho margen para bajar los precios. Ahora bien si baja el número de viviendas, va a ir mucha gente al paro. ¿Cuánta gente puede vivir de esto? Quizá 1 o 2 millones de personas. Si fueran 2 millones y bajará el número de viviendas un 25% serían 500.000 parados.

Por mas que lo pienso me parece que vamos a una época de vacas flacas. En mi opinión bastaría con 400.000 viviendas al año, quizá menos y los precios deberían ser la mitad, eso supondría que la construcción pasaría del 16% al 4% del PIB, es decir un descenso del PIB del 12% en varios años.

¿Cabe un aterrizaje suave? Yo creo que no, creo que como mucho podrían plantear que la construcción residencial restará un 1% al crecimiento de España durante 12 años para llegar a mi punto de equilibrio del 4% del PIB. Lo traumático sería estar, por ejemplo 4 años con una aportación negativa de 3% en el pib.

Ahora mismo se nos dice que el séctor exterior nos quita un 1,5% del PIB, por que importamos mas de lo que exportamos. Por tanto entre séctor exterior y vivienda, podríamos estar hablando de compensar un 2,5% de crecimiento negativo con el resto de sectores de la economía.

Yo opino que durante mucho tiempo hemos tenido el dinero fácil de los pisos y eso ha hecho que la gente importe muchas cosas, despreciendo lo producido en España. Si hay crisis, la gente volverá a lo barato, a lo producido en España. Quizá, en vez de restar un 1,5, restaramos un 0,5 del pib, con lo que se podría compensar el punto que habríamos perdido con la construcción. Aún así, el resto de sectores, deberían seguir siendo igual de dinámicos como hasta ahora o más.

Veremos como suceden los acontecimientos.

Caso concreto de bajada de precio

Parece que Urbis ha bajado el precio de alguna promoción en la zona del forum. ¿Será el principio del fin de la burbuja?

En Toledo se quieren cargar la ciudad visigoda

En una de las ciudades turísticas mas bonitas de España, ha aparecido otra joya, que son los restos de la antigua ciudad visigoda y en vez de ver una razón mas y distinta para que vengan mas turistas, lo han visto como un grano en el culo que les pueden quitar el negocio de 1300 viviendas de las 66000 que tienen proyectadas.

Al parecer PP y PSOE si están de acuerdo en esto.

Por favor que venga el gobierno autonómico o central y que lo pare.

Nacimiento de este blog

Este blog nace como un hijo del blog Política y mas. El tema de la vivienda ha ido ocupando mas y mas artículos y creo que ha llegado la hora de tratarlo en un blog por separado.

He quitado los artículos que tenía en ese blog relacionados con la vivienda y los he puesto aquí.